區(qū)常住人口超212萬(wàn)，住宅小區(qū)1104個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū) 896個(gè)，作為陜西省西安市中心城區(qū)內(nèi)最大的核心區(qū)，雁塔區(qū)有大唐不夜城等“頂流”景點(diǎn)的熱鬧，但也有成長(zhǎng)的煩惱——轄區(qū)物業(yè)糾紛案件數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，2020年至2022年，年均增速逾40%。

繁榮與少訟能否兼得？2022年4月，雁塔區(qū)人民法院成立了全省首家物業(yè)“共享法庭”。2023年，物業(yè)糾紛收案量同比下降三成，首次出現(xiàn)拐點(diǎn)。

不增編不建房，法庭設(shè)到群眾家門(mén)口

“我們也不是不講理的人，今天法官、行業(yè)專(zhuān)家都在這里，維修責(zé)任都分析清楚了，物業(yè)也給解決，我馬上繳費(fèi)！”

不久前，在一起雁塔區(qū)物業(yè)“共享法庭”受理的物業(yè)糾紛中，法官、調(diào)解員、建筑專(zhuān)家“三方會(huì)診”，將明德門(mén)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司因樓頂滲水引發(fā)的糾紛就地化解。

從無(wú)到有，物業(yè)“共享法庭”的設(shè)立，著實(shí)讓雁塔區(qū)法院院長(zhǎng)李云峰費(fèi)了不少心思。

面對(duì)年均40%快速增長(zhǎng)的物業(yè)糾紛案件，2022年3月，雁塔區(qū)法院黨組決定成立以院長(zhǎng)為主要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)研組，圍繞物業(yè)糾紛涉及的相關(guān)主體進(jìn)行全方位摸底調(diào)研。

“西北地區(qū)首家‘紅色物業(yè)會(huì)客廳’，位于西安市雁塔區(qū)朱雀大街，在區(qū)委組織部、區(qū)住建局指導(dǎo)下設(shè)立，旨在面向小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供‘一站式’多元化矛盾糾紛化解服務(wù)……”在一次赴“紅色物業(yè)會(huì)客廳”的調(diào)研中，雁塔區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)工作人員向調(diào)研組介紹道。

地處雁塔區(qū)腹地，具有多元解紛功能……“紅色物業(yè)會(huì)客廳”仿佛和不增編不建房的“共享法庭”模式有著天然的契合，調(diào)研組漸漸有了“解題思路”。

經(jīng)過(guò)大量溝通協(xié)調(diào)，2022年4月，雁塔區(qū)法院成立了陜西省首家物業(yè)“共享法庭”，以雁塔區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)服務(wù)站為依托，在原紅色物業(yè)會(huì)客廳的場(chǎng)地、設(shè)備的基礎(chǔ)上，嵌入法院力量，由專(zhuān)業(yè)法官、調(diào)解員以及行業(yè)協(xié)會(huì)合力解紛，速裁庭全體法官及47名調(diào)解員輪流值班，同時(shí)配備10名行業(yè)專(zhuān)家隨時(shí)參與調(diào)解，一場(chǎng)黨委、政府、法院、社會(huì)組織的多方奔赴，使得“共享法庭”迅速落地見(jiàn)效。

一張大圓桌，一張排班表，法官們充當(dāng)起“值日生”，每周兩天前往物業(yè)“共享法庭”指導(dǎo)調(diào)解員解紛，同時(shí)，向物業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解員、律師開(kāi)展調(diào)解工作培訓(xùn)，讓行業(yè)調(diào)解力量在具備專(zhuān)業(yè)性的基礎(chǔ)上不斷提升法治化水平。

一個(gè)網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、一塊電子屏，群眾不方便前來(lái)，或當(dāng)天法官在法院本部辦公的時(shí)候，可以通過(guò)“訴源治理共享調(diào)解平臺(tái)”“人民法院調(diào)解平臺(tái)”隨時(shí)隨地實(shí)現(xiàn)法官與居民群眾、物業(yè)公司和社區(qū)工作人員的遠(yuǎn)程連線，進(jìn)行線上解紛。

一張法臺(tái)、一套法槌，當(dāng)訴前調(diào)解沒(méi)有成功、矛盾成訟時(shí)，大會(huì)客廳“秒變”物業(yè)糾紛巡回法庭，法官通過(guò)巡回審判以案釋法，讓居民在家門(mén)口化解矛盾的同時(shí)，也為附近居民打造了一堂“沉浸式”法治公開(kāi)課。

“麻雀雖小，五臟俱全。在物業(yè)‘共享法庭’，我們和住建局、街道社區(qū)、行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)單位共同做好基層社會(huì)治理，‘一站式’實(shí)現(xiàn)多元解紛、基層治理、調(diào)解指導(dǎo)、訴訟服務(wù)、判后答疑等多元功能�！崩钤品逭劦�。

有分層過(guò)濾，也有集中突破

不久前，原告深圳市某物業(yè)公司西安分公司將包括李女士在內(nèi)的140名小區(qū)業(yè)主訴至雁塔區(qū)法院，要求業(yè)主支付欠繳物業(yè)費(fèi)，案件被委派至物業(yè)“共享法庭”受理。

在調(diào)解員的耐心勸導(dǎo)下，大部分業(yè)主對(duì)合同相對(duì)人的問(wèn)題不再提出異議，垃圾清理等一些簡(jiǎn)單糾紛也被及時(shí)整改，有40余名業(yè)主繳清了物業(yè)費(fèi)。

隨后，對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)“共享法庭”當(dāng)日值班法官童晶晶組織相關(guān)業(yè)主進(jìn)行釋法析理。

“法官的意思我們明白了，房屋質(zhì)量不是物業(yè)的責(zé)任，你們還幫我們聯(lián)系好了開(kāi)發(fā)商，進(jìn)一步商量維修方案，解決大問(wèn)題了，物業(yè)費(fèi)我們交！”業(yè)主代表表示。隨后，涉房屋質(zhì)量糾紛的相關(guān)業(yè)主繳清了物業(yè)費(fèi)，案件原告申請(qǐng)撤訴。

對(duì)于剩余70余案，承辦法官以每十個(gè)業(yè)主為一組，將其提到的問(wèn)題及證據(jù)悉數(shù)記錄，并要求物業(yè)公司派代表逐一解釋?zhuān)瑐�(gè)別“疑難雜癥”，另行安排了一對(duì)一調(diào)解。最終，業(yè)主與物業(yè)公司達(dá)成和解，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，140案均調(diào)解、撤訴。

針對(duì)糾紛特點(diǎn)，物業(yè)“共享法庭”探索形成了“過(guò)濾式”特色解紛模式：

對(duì)于事實(shí)簡(jiǎn)單、法律適用明確的糾紛，由調(diào)解員自行調(diào)處，實(shí)現(xiàn)“一般糾紛就地調(diào)”；

對(duì)于案情復(fù)雜、法律適用較疑難的糾紛，可聯(lián)系物業(yè)“共享法庭”指導(dǎo)法官在線實(shí)時(shí)指導(dǎo)，做到“復(fù)雜糾紛指導(dǎo)調(diào)”；

對(duì)于涉訴糾紛，法院可視具體情況邀請(qǐng)行業(yè)專(zhuān)家與法官聯(lián)合調(diào)解，做到“涉訴糾紛委托調(diào)”。

“其實(shí)就跟過(guò)篩子一樣，容易的先篩一波，中等的再篩一波，最難的再集中力量解決。比方說(shuō)對(duì)于一些情況復(fù)雜的案件，我們引入建筑專(zhuān)家參與調(diào)解，他們會(huì)在故障原因等技術(shù)層面上剖析清楚，再加上法官釋法析理，當(dāng)事人更容易信服�！蔽飿I(yè)“共享法庭”負(fù)責(zé)人、雁塔區(qū)法院速裁審判庭庭長(zhǎng)何燕打了個(gè)比方。

要“冬病早治”，更要“把脈開(kāi)方”

2023年10月，寒潮比以往更早來(lái)到西安，雁塔區(qū)某小區(qū)的業(yè)主們憂心忡忡，聽(tīng)說(shuō)物業(yè)公司和熱力公司在供熱面積的問(wèn)題上存在分歧，一直在打官司，雙方今年還沒(méi)有簽訂供熱合同，小區(qū)供不供暖還是個(gè)未知數(shù)。

考慮到臨近供暖季，為保障轄區(qū)居民度過(guò)一個(gè)溫暖祥和的冬天，物業(yè)“共享法庭”的法官們打算提前干預(yù)，為業(yè)主展開(kāi)“冬病早治”工作。

何燕聯(lián)合社區(qū)，召開(kāi)小區(qū)供熱問(wèn)題的溝通協(xié)調(diào)會(huì)。物業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)公司、熱力公司、社區(qū)工作者、行業(yè)專(zhuān)家及居民代表被悉數(shù)邀請(qǐng)參加。

“熱力公司在往年合同中約定的包干面積過(guò)高，我們物業(yè)公司要求按照實(shí)際繳費(fèi)面積供熱！”

“目前我們熱力公司入不敷出，面臨著經(jīng)營(yíng)困難，物業(yè)公司上一年度的供暖費(fèi)用還未結(jié)清，影響了我們本年度的天然氣購(gòu)氣、設(shè)施升級(jí)改造計(jì)劃�！�

在法院搭建的座談會(huì)這一溝通平臺(tái)上，熱力公司、物業(yè)公司、業(yè)主代表面對(duì)面深度交流，法官們從民法典、物業(yè)管理?xiàng)l例、市集中供熱條例等入手，就相關(guān)問(wèn)題逐一答疑，結(jié)合各方反饋提出意見(jiàn)建議和化解方案，協(xié)調(diào)會(huì)后，物業(yè)公司和熱力公司互相理解讓步，就收費(fèi)面積、設(shè)施升級(jí)等問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，物業(yè)公司最終撤訴，雙方重新簽訂了新一年度的供熱合同。

11月15日，暖氣如期送入了小區(qū)，業(yè)主們的“揪心事”變成了“暖心事”。

“冬病早治”，為社會(huì)問(wèn)題及時(shí)“把脈開(kāi)方”，是物業(yè)“共享法庭”的一貫舉措。

“電梯經(jīng)常性故障、消防設(shè)施不完善、下水管道失修……”

近日，在受理的張某某等業(yè)主訴某物業(yè)公司服務(wù)合同糾紛系列案件中，物業(yè)糾紛中最常見(jiàn)的問(wèn)題再次出現(xiàn)在卷宗里。

如何減少此類(lèi)物業(yè)糾紛頻發(fā)的現(xiàn)狀？承辦法官通過(guò)物業(yè)協(xié)會(huì)要求物業(yè)公司對(duì)合理意見(jiàn)立行立改，同時(shí)就物業(yè)管理不到位及存在的瑕疵問(wèn)題向雁塔區(qū)住建局發(fā)送了司法建議書(shū)。

區(qū)住建局收到司法建議書(shū)及案件材料后，核實(shí)確認(rèn)該物業(yè)公司確實(shí)存在管理問(wèn)題，立即對(duì)其進(jìn)行約談，并督促整改。

三個(gè)月過(guò)去了，物業(yè)公司整改效果如何？法官到小區(qū)進(jìn)行了回訪。

小區(qū)內(nèi)的消防、電梯等重要基礎(chǔ)設(shè)施被整修；

6棟樓存在的外墻瓷磚脫落隱患被處理；

室外雜亂裸露的電線不見(jiàn)了，被有序埋至墻內(nèi)……

同時(shí)，物業(yè)的服務(wù)流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)被細(xì)化，垃圾處理、秩序維護(hù)等崗位每日不定期巡查，遇到業(yè)主反映問(wèn)題立即整改，不能立即整改的，形成方案，明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)整改到位并通知業(yè)主，預(yù)防及處理機(jī)制得到進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)。

2023年，雁塔區(qū)法院物業(yè)糾紛收案量降至1823件，較上一年下降32%，拐點(diǎn)出現(xiàn)。

不止物業(yè)“共享法庭”，聚焦矛盾多發(fā)領(lǐng)域、架構(gòu)在群眾身邊的西安法院“共享法庭”還有很多——用司法智慧彌合感情裂縫的家事“共享法庭”；向外國(guó)友人開(kāi)展法治文化宣傳的文旅“共享法庭”；“訴前調(diào)解+司法確認(rèn)”零成本化解批量糾紛的金融“共享法庭”……目前，全市法院在無(wú)訟社區(qū)（村、組）、共享法庭、院外特邀調(diào)解室、網(wǎng)格點(diǎn)建立共享解紛驛站189個(gè)，2023年至今化解糾紛10萬(wàn)余件，法官們以自己的專(zhuān)業(yè)和執(zhí)著，把能動(dòng)履職理念踐行到底，讓良法善治遍布每一個(gè)角落。

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